Vender, perder dinero, convivir... ¿qué pasa con la vivienda tras un divorcio sin hijos?

Lunes, 28 de Julio, 2014
el video del final de la entrada se grabó en la asociación en una charla en la cual se trató las consecuencias directas que se sufren en el divorcio

EL ACTIVO DE MAYOR VALOR ECONÓMICO DE LA PAREJA

Qué hacer con la vivienda conyugal tras un divorcio o una separación es un importante escollo al que muchas parejas se enfrentan cuando quieren dar por finalizada su vida en común. Además del valor sentimental que suele tener la vivienda familiar, ésta es de forma frecuente el activo de mayor valor económico de la pareja.
Qué hacer con ella no es, por tanto, una cuestión baladí. Si echamos un vistazo a las estadísticas veremos que en 2012 -últimos datos disponibles del INE- más de 110.000 parejas decidieron poner fin a su relación. Se produjeron 133 nulidades matrimoniales, 6.369 separaciones y 104.262 divorcios. Aunque no hay cifras sobre cuántas de ellas tenían vivienda en propiedad, teniendo en cuenta que España es un país inminentemente comprador, podemos hacernos idea de la magnitud del problema.
Si la pareja vive de alquiler, la solución puede resultar relativamente sencilla. Basta con rescindir el contrato con el casero y buscar otra casa en la que empezar de cero o llegar a un acuerdo con él si uno de los dos quiere quedarse en el inmueble.
Sin embargo, todo se complica cuando hay una vivienda en propiedad de por medio. Y los problemas adquieren otra dimensión si, además, la pareja tiene hijos y estos son menores de edad. Otro dato. El 42,5% de los matrimonios que decidieron separarse o divorciarse en 2012 no tenían hijos en común. Sin embargo, un 47,9% tenía algún hijo menor de edad.
Cuando es así, es decir, cuando el matrimonio o la pareja tienen hijos menores de edad, no importa de quién sea la vivienda. Es decir, no importa el régimen económico del matrimonio, si hay separación de bienes o gananciales. Ni siquiera si están casados o solamente conviven ya que el juez otorgará el uso y disfrute del inmueble al hijo o a los hijos hasta que estos cumplan la mayoría de edad y, por ende, disfrutará también de la vivienda familiar la persona a la que el juez decida conceder la custodia del menor.

En un divorcio todo se complica cuando hay una vivienda en propiedad de por medio. Y los problemas adquieren otra dimensión si, además, la pareja tiene hijos y estos son menores de edad

Así lo dice el artículo 96 del Código Civil. “En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden”.
Puesto que habiendo hijos de por medio la situación se complica, veamos en este primer artículo qué sucede con la casa conyugal en caso de separación y divorcio cuando no hay descendientes o si los hay, son ya mayores de edad.
¿Separación de bienes o gananciales?
Cuando una pareja da el sí quiero debe elegir el régimen económico matrimonial: bienes gananciales o separación de bienes. Según el Código Civil, el primero establece que los cónyuges deben repartirse las ganancias o beneficios, así como las deudas contraídas por cualquiera de los dos a partir del momento en que se contrae matrimonio. Es decir, si el matrimonio compra una casa después de haberse casado, la propiedad será de ambos.
Con la separación de bienes, por el contrario, cada uno de los miembros de la pareja puede tener bienes privativos que corresponden únicamente a la persona que los posee aunque se esté casado en régimen de gananciales. Puede ser una casa, un coche, una cuenta bancaria. Bienes que tenía o recibió antes del matrimonio o durante el mismo -donaciones, herencias…-. Por ejemplo, si uno de los dos compró casa con anterioridad al ‘sí quiero’, tras la ruptura seguirá siendo el dueño legal de ese inmueble.
Aunque sea tu casa, puedes no recuperarla inmediatamente
No obstante, que la vivienda sea privativa de uno de los cónyuges no significa que una vez separados o divorciados vaya a recuperar inmediatamente la vivienda. Y así lo recoge también el Código Civil: “No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no titular, siempre que atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial”.
"El juez puede conceder el uso del inmueble a la otra parte en base al interés digno de protección, tal y como recoge el Código Civil. Eso sí, por un periodo de tiempo limitado", explica a El Confidencial Paloma Zabalgo, abogada del despacho Paloma Zabalgo Abogada de Familia. "Un caso muy habitual es, por ejemplo, el de una madre que no ha trabajado nunca y se ha encargado al 100% de los hijos y que, por su edad ya no puede incorporarse al mercado laboral", apunta.
Cuando la casa es de los dos
“Cuando el régimen económico es de gananciales, lo más habitual es que el juez fije una asignación temporal con vistas o condicionado a la venta del inmueble o lo que es lo mismo, a la liquidación de los gananciales", explica Zabalgo. "Por ejemplo. Una pareja de 40 años sin hijos. Ambos son propietarios al 50% de la vivienda. Los dos trabajan. Los dos han estado pagando la hipoteca. Ninguno de los dos es más digno de protección que el otro. Lo lógico sería vender la vivienda", añade.

Pero, ¿y si uno de los dos no quiere vender? “En el 85%-90% de los casos, las parejas suelen llegar a algún tipo de acuerdo. El problema lo encontramos los abogados de familia cuando no hay manera de que las partes alcancen un acuerdo. En algunas ocasiones, una de las partes no puede permitirse vender porque tiene dificultades económicas –está en el paro, por ejemplo-, no puede vivir de alquiler y no tiene posibilidad de ir a la vivienda de ningún familiar o amigo. En otros casos, por el contrario, hay mucho resentimiento e incluso odio de por medio y uno de los dos se niega a vender”, explica a El Confidencial  Paloma Zabalgo. “Afortunadamente, el 90% de los casos se resuelven gracias a acuerdos en los despachos de abogados aunque un 10% termina en el contencioso”, añade.
Cuando no hay acuerdo posible entre las partes, según explica esta letrada, "el juez puede decidir que cada uno de los cónyuges viva en la vivienda durante un tiempo. Cada seis meses, cada doce... lo que a la larga provocará la venta del inmueble".
Llegados a este punto, ¿qué opciones tenemos sobre la mesa?
1.- Vender la casa, cancelar la hipoteca  y repartirse el dinero.
Si la casa está pagada y sobre ella no recae ninguna hipoteca, una buena opción es venderla y repartirse el dinero. El problema, sin embargo, surge cuando hay una hipoteca de por medio y el dinero obtenido por la venta del inmueble no es suficiente para cancelar la deuda con el banco.
“Nos estamos encontrando con muchos casos de este estilo. Parejas de unos 40 años que compraron casa en pleno boom y que con la brusca caída de precios no pueden vender sin asumir importantes pérdidas. En este caso, nuestro trabajo consiste en hacerles entender que van a tener que perder dinero y, por tanto, lo que hay que hacer es buscar la fórmula que les haga perder lo menos posible”.

Hay muchas parejas para las que vender no es un opción ya que compraron en pleno boom y con la brusca caída de precios no pueden vender sin asumir importantes pérdidas

Kelisto.es, el comparador de productos financieros, estima que en España hay medio millón de españoles 'atrapados' en viviendas que valen menos que sus hipotecas. El volumen de la pérdida dependerá, pues, del precio al que se compró la vivienda y de cuánta financiación se necesitó para afrontar la compra.
Ante situaciones como ésta, una de las opciones de la pareja es intentar negociar con el banco una dación en pago. Es decir, entregar a la entidad las llaves de la casa a cambio de cancelar la hipoteca. Lo que no siempre resulta sencillo puesto que la banca solamente lo está aceptando en situaciones muy concretas.
2.- Una de las partes se queda con la vivienda. Otra opción es que uno de los dos compre al otro su parte de la vivienda. Si no hay hipoteca, deberá abonar el importe correspondiente a la otra pareja. Para ello necesitará de liquidez, de alguna propiedad o de un préstamo por parte del banco, y en un entorno como el actual es posible que éste no esté dispuesto a dárselo.
Cuando hay hipoteca y se decide que uno de los cónyuges se quede con el inmueble hay que comprobar el valor de mercado de la vivienda y restar la cuantía que quede por abonar de la hipoteca. La cuantía que resulte es la del verdadero valor del inmueble, y el que se lo queda asume, por un lado, lo que queda de hipoteca, y por otro tiene que darle al otro cónyuge la cuantía que le pudiera corresponder. En estos casos es fundamental la aprobación previa de la entidad financiera que permita al cónyuge que se adjudica el inmueble asumir el pago de la totalidad del préstamo hipotecario.
"Para averiguar el valor de mercado se suelen utilizar los "testigos", esto es, inmuebles vecinos con características similares. Si no hay forma, se recurre a peritos. Lo habitual es acudir a una inmobiliaria para conocer el precio de referencia, en las adjudicaciones siempre se tiende a valores inferiores para poder llevar a cabo la operación", apunta Paloma Zabalgo.
"Si el inmueble pertenece en copropiedad a las partes, esto es, se encuentran en régimen de separación de bienes, hay que acudir a notaría para hacer la extinción de proindiviso y conseguir la autorización previa por parte de la entidad bancaria para que el cónyuge que se adjudica pueda subrogarse en la posición del otro en el préstamo hipotecario", añade.
En una situación de difícil acceso al crédito, el banco podría negarse a conceder financiación si considera que su capacidad económica no es suficiente para asumir los pagos mensuales.
"En caso contrario, si se llega a un acuerdo de adjudicación y se dicta sentencia o se firma notarialmente y luego la entidad bancaria deniega la operación de subrogación en el préstamo hipotecario, el cónyuge que transmite el inmueble se puede encontrar con que ya no es propietario pero tiene que seguir asumiendo el préstamo hipotecario puesto que todavía figura en la escritura de la hipoteca. De esta manera, la autorización bancaria previa es imprescindible para llegar a estos pactos", aconseja esta abogada.
Es decir, lo conveniente es que se firme primero la subrogación del préstamo hipotecario y acto seguido firmar la escritura del préstamo hipotecario en la que el cónyuge que no desea quedarse con la vivienda deja de ser titular del préstamo hipotecario.
3.- Compartir la vivienda. A pesar de la separación sentimental, y especialmente durante la crisis, han sido muchas las parejas que han seguido viviendo bajo el mismo techo, a la espera de que la situación mejore y se pueda vender la casa o uno de los dos pueda mudarse. "Si la relación es buena, la convivencia será más sencilla. Sin embargo, hay muchos casos en los que esto no es así y asistimos a situaciones rocambolescas como horarios de la cocina, cerrojos en las puertas, e incluso a situaciones de malos tratos", concluye Zabalgo.

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2014-07-28/vender-perder-dinero-convivir-que-pasa-con-la-vivienda-tras-un-divorcio-sin-hijos_167331/#lpu67HC8Ob00SW2B