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miércoles, 24 de noviembre de 2010

Piso en venta por divorcio: ¡nueva ganga!

El divorcio o la separación de una pareja se han convertido en un nuevo desencadenante de ‘chollos’ en el mercado de oferta inmobiliaria. La urgencia de vender un piso y perderse de vista pueden ser un importante factor para que los propietarios rebajen el piso considerablemente
24  de Noviembre, 2010
C. GARCÍA-PANDO - El divorcio o la separación de una pareja se han convertido en un nuevo desencadenante de ‘chollos’ en el mercado de oferta inmobiliaria. La urgencia de vender un piso y perderse de vista pueden ser unos importantes factores para que los propietarios rebajen el piso común desproporcionadamente. Son frecuentes los anuncios por Internet o en prensa, donde se advierte claramente que “Urge la venta de piso por divorcio”. En estos casos, el comprador tiene mucho más margen para negociar con el vendedor que en otras circunstancias, ya que su necesidad de deshacerse del piso es apremiante.

“Los precios de los pisos de parejas divorciadas varían enormemente”, asegura Luis Zarraluqui Sánchez-Eznarriaga, abogado y presidente de Zarraluqui Abogados de Familia. “Cuando el mercado era más ágil, era factible tal venta, pero en la actualidad, no es fácil encontrar comprador”. No obstante, siempre dependerá del descuento sobre el precio original que estén dispuestos a hacer los dueños. “Llevo unos tres años con el piso en venta y lo he rebajado de 260.000 euros a 199.900 euros”, cuenta Jordi, un particular separado hace un año y medio de su mujer y residente en Barcelona. “Aún no hemos firmado la separación ni el divorcio, pero ella se ha desentendido y ahora lo estoy pagando yo todo y seguiré viviendo en la casa hasta que se venda”.
No es tarea sencilla deshacerse del piso conyugal. A pesar de que la compraventa de viviendas despegó durante el primer semestre del año, vender una casa sigue siendo difícil en tiempos de crisis. Como se ha demostrado el pasado mes de septiembre ha vuelto a caer la tasa de compraventa. Con la reducción de la tasa de desempleo nacional, -que ya alcanza al 20% de la población-, y las restricciones de financiación actualmente hay más dificultades. Por eso, se puede tardar mucho tiempo en cerrar una venta de forma satisfecha.

Cuando la pareja no está de acuerdo…
Una de las razones que más dificulta la venta es que los dos miembros de la pareja no se pongan de acuerdo. Si uno de los cónyuges se opone, se puede malvender por subasta o directamente no venderse. “Hasta la ruptura de la pareja, la disposición de la vivienda familiar, exige el consentimiento de los dos (salvo en Baleares)”, explica Zarraluqui. “Después de la separación o el divorcio, la venta de la vivienda no extingue el derecho de uso. En consecuencia, si el dueño es el cónyuge que no tiene el uso, puede venderlo, pero manteniéndose el uso gratuito, del otro, lo cual en la práctica hace imposible esta enajenación”, añade.
Si a uno de los miembros le conceden el derecho de uso (utilización habitual de la vivienda), tras el divorcio, sería muy difícil que una segunda sentencia solapara a la primera. Aunque el cónyuge quisiera vender su parte de la casa, interponiendo una acción para dividir el condominio del piso y sacarla a posteriori a subasta pública, sería prácticamente improbable que anularan el derecho de uso ya concedido. Además, si hay hijos de por medio, el progenitor que tenga la custodia será el que tenga las plenas facultades para vivir en la vivienda, y si no trabaja puede recibir una pensión para la manutención de los retoños, e incluso, el pago de la cuota hipotecaria. Siempre dependerá de las circunstancias personales de cada caso.
“Tengo 50 años y llevo 11 años divorciado”, explica Paco Rodríguez, presidente de la Asociación de Padres y Madres en Acción de Madrid (PAMAC). “Tuve que abandonar la residencia familiar ya que mi mujer se quedó en la vivienda porque obtuvo la custodia de los hijos. Me fui a vivir a un piso pequeño de alquiler y tenía que pagar 400 euros de renta más el 100% de la hipoteca, en lugar del 50%, porque mi mujer no tenía trabajo”.
Debido a la impotencia económica, Paco se tuvo que ir finalmente a vivir a casa de su madre, que es su residencia actual. “Imagina lo que es volver a casa de tus padres después de 20 años”, agrega. El periodo de tiempo por el que se queda la madre con el piso no está limitado en muchas regiones. Supuestamente, cuando los hijos tengan independencia económica es cuando se podría realizar la liquidación de gananciales, que puede ser cuando éste cumpla los 27 años y se pueda mudar a otra vivienda.

’Nido de pájaro’

Una alternativa a la que han recurrido muchas parejas debido a la dificultad de vender un inmueble en el mercado es la utilización del piso como un ‘nido de pájaro’. Esta opción se da cuando el matrimonio tiene custodia compartida y el niño se convierte en el único habitante fijo de la vivienda. El padre y la madre se alternarán viviendo en la casa conyugal y en el cuidado del niño, normalmente, cada 15 días. “El otro día nos llamó un padre que se alternaba con su ex pareja a vivir en el hogar familiar cada seis meses”, explica Rodríguez.
En casos muy desesperados donde las dos partes del matrimonio o pareja necesitan obtener dinero de la vivienda como sea, pueden sacarla a subasta pública. Pero ésta, de hecho, es una de las soluciones más poco ventajosas. “En las subastas públicas de inmuebles, casi siempre se produce una cierta devaluación, porque los concurrentes son escasos y la publicidad de la subasta de difusión reducida”, declara Zarraluqui. Por tanto, a menos que quieras liquidar tu vivienda de mala manera lo mejor es que te pongas de acuerdo con tu ‘antiguo amor’.
En el caso de que los dos miembros del matrimonio o pareja estén dispuestos a vender la vivienda a un tercero, tampoco es descartable la posibilidad de que uno le compre la mitad de la casa propiedad del otro; más bien, esta opción se contempla como la más aconsejable. “Siempre es más fácil cuando los cónyuges dejan a un lado sus problemas, y alcanzan un acuerdo, que a la larga y teniendo en cuenta sus circunstancias personales, económicas y familiares, propicia la solución mejor o menos mala”, afirma Zarraluqui.
En cuanto a la tasación, “sólo es necesaria si alguien va a solicitar una nueva hipoteca o si uno de los dos cónyuges lo pide a los efectos de la liquidación de la sociedad de gananciales”, explica el abogado. Si se quiere pagar el inmueble con la misma hipoteca para aprovechar la deducción por la compra de vivienda, es necesario que se cumpla el requisito indispensable de que sea la residencia habitual de ambos. Uno de los miembros podría vivir en otro piso, pero los dos deberían simular legalmente que es la residencia habitual de ambos. Para ello, tendría contar con la suficiente complicidad de su ex pareja.

Posibilidades para divorciados

Después de que uno de los miembros del matrimonio abandone el hogar, las salidas de habitabilidad para muchos padres o madres mayores son escasas. “A los 50 años nadie te va a dar un crédito. En el banco piden avales, mensualidades por anticipado… y más cosas que tú solo no te puedes permitir”, afirma Rodríguez. En el año 2009 se produjeron 106.166 disoluciones de matrimonios, según las últimas estadísticas del Instituto Nacional de Estadística (INE) y actualmente en el mercado no hay inmuebles de protección oficial suficientes para realojar a todas estas personas, ni pisos de alquiler que se ajusten a las necesidades de un divorciado o separado.
En el ya modificado Plan de Vivienda 2009-2012, existían unas ayudas para algunas minorías sociales, entre otras, para que los padres divorciados accedieran a una vivienda de protección oficial (VPO) concedida por el Estado. No obstante, con la última planificación presupuestaria del Ejecutivo, estas subvenciones han desaparecido y sólo son accesibles para personas con rentas anuales inferiores a los 24.000 euros aproximadamente.
Asimismo, el representante de PAMAC se queja de que la mayoría de los inmuebles que dan no cubren todas sus carencias: “en el tema de la vivienda el problema son los niños, porque viviendo en pisos pequeños no se pueden cubrir todas sus necesidades. Mi hija me pide una habitación para estudiar… y claro no puedo proporcionársela porque estamos provisionalmente o en una casa de alquiler o en la de mi madre”. Además, si la pareja separada es joven tiene menos problemas, pues si los cónyuges tienen menos de 35 años puede acceder a ayudas destinadas a este colectivo. Aunque con la eliminación del Ministerio de Vivienda y su redirección al Ministerio de Fomento existe mucha incertidumbre sobre la continuación del resto de las ayudas.
Gustavo, el familiar de un piso en venta y responsable de la gestión de su venta, cuenta que los antiguos inquilinos del piso era una pareja joven que sólo duró tres meses en la vivienda y tras la ruptura cada uno se fue a vivir a casa de sus padres. “La casa está casi nueva y ahora mismo está vacía, pero hay que seguir pagando la hipoteca”, explica. “Este piso sólo tiene tres años no obstante, la he tenido que rebajar de 208.000 euros a 168.000 euros porque no se vende”, asegura.
Desde la PAMAC, piden más atención desde el poder judicial para dar más custodias compartidas y generar un reparto más igualitario de la liquidación de los bienes gananciales con el fin de mejorar el realojamiento de estas familas monoparentales o de los cónyuges que se ven en la obligación de irse a vivir a otro domicilio mientras siguen costeando el nido conyugal. La permanencia de las ayudas del Gobierno, pese su remodelación, y la supresión del departamento de Vivienda también son otras bazas para ayudar a integrarse mejor a este colectivo social.
http://noticias.pisos.com/piso-en-venta-por-divorcio-nueva-ganga/10205/